Meglio una casa nuova o da ristrutturare?

Meglio comprare una casa nuova o da ristrutturare?

In questo articolo parlerò di vantaggi e svantaggi tra acquisto di un’abitazione nuova di pallino ed una bisognosa di lavori.

Entrambe le strade hanno pro e contro, ma a parità di budget quale conviene di più?

Mettiti comodo e prendi nota…

3 Vantaggi della casa di nuova costruzione

Partiamo dai benefici delle case acquistate da impresa (in corso di costruzione o da poco finite).

#1: Buona personalizzazione

Il livello di personalizzazione varia in base allo stato di avanzamento lavori.

Con immobili al “grezzo avanzato” – ad esempio – tale livello è limitato.

Tradotto: potrai scegliere tipologia di pavimenti, rivestimenti, sanitari…e poco altro.

Tutto cambia quando il cantiere deve ancora partire.

Acquistando su progetto (quindi “su carta”) scegli e modifichi molte più cose.

Ovviamente entro certi limiti.

Non puoi chiedere modifiche su parti strutturali dell’edificio (pilastri, travi, muri portanti) oppure sui prospetti (spostamento finestre…).

Primo punto a favore.

#2: Zero pensieri (o quasi)

Parlo per esperienza diretta.

Un costruttore serio (con le palle) è abbastanza strutturato ed organizzato che devi solo comunicargli i tuoi desideri per la nuova casa.

L’impresa seria si occupa della burocrazia (dalla A alla Z) e fornisce un dettagliato capitolato riguardante le finiture.

In genere il capitolato è diviso in 2 o 3 livelli qualitativi.

Troverai finiture base, medie e top (il prezzo sale).

Il capitolato non è di tuo gradimento?

No problem.

Puoi scegliere qualcosa extra-capitolato (al costruttore paghi la differenza tra ciò che hai scelto e la sua proposta “top”).

Le grandi realtà hanno una o più persone a disposizione per sopralluoghi in cantiere ed eventuali modifiche in corso d’opera.

ATTENZIONE! ⚠️

L’impresa si occupa di burocrazia anche per l’atto notarile.

Come acquirente hai il diritto di scegliere il notaio dove stipulare la compravendita.

#3: Tecnologie

Ogni progetto è diverso, ma nelle nuove costruzioni trovi alcune interessanti tecnologie ed impianti.

Tra questi:

◼︎ aspirazione centralizzata;
◼︎ VMC (ventilazione meccanica controllata);
◼︎ fotovoltaico;
◼︎ riscaldamento a pavimento;
◼︎ pannelli solari;
◼︎ pompa di calore;
◼︎ cappotto esterno e/o interno;
◼︎ strutture portanti rivestite in cartongesso;
◼︎ finestre e porte-finestre esterne scorrevoli*;

*non sempre concesse su vecchi condomini

Anche su diverse case da ristrutturare puoi aggiungere queste soluzioni, ma taluni impianti risultano complicati da realizzare.

Un paio di esempi?

VMC centralizzata e riscaldamento a pavimento.

Nella casa nuova, invece, tutto è progettato a monte.

2 Svantaggi della casa di nuova costruzione

Finora hai visto i benefici.

Passiamo ai contro.

#1: Spazi (in media) più piccoli

Problema noto soprattutto in appartamenti di piccole e medie metrature.

L’esempio classico?

Molti nuovi appartamenti sono privi di un vero e proprio ingresso (per appendiabiti, portaombrelli, un mobile per le scarpe…).

Entri direttamente in soggiorno o nel soggiorno-angolo cottura.

L’ingresso separato è quasi un lusso (se ne hai uno o l’hai avuto sai che intendo).

E che dire delle camere?

Troppo spesso la singola è di 9 metri quadrati netti (il minimo).

A volte ho visto stanzini di 8,5 mq venduti come “camera singola”.

Perché spazi così ristretti?

Risposta democratica: le esigenze cambiano, le persone non hanno più bisogno di ampi spazi.

Altre volte il costruttore spreme al massimo la cubatura disponibile (ricava 2 appartamenti dalla cubatura adatta ad un solo appartamento).

#2: Imposte (in media) più alte

A parità di condizioni (metratura, tipologia e zona), l’immobile nuovo ha imposte di acquisto maggiori.

Facciamo un esempio reale (relativo alla città di Treviso).

Appartamento 1 – USATO

Condizioni: Usato
Mq: 100 commerciali.
Prezzo: € 175.000.

Imposte:

Rendita catastale: € 1052 x 115,5 (coefficiente 1°casa) = € 127.582

Su questo valore applichiamo un’imposta di registro del 2% (€ 127.582 x 2%).

Imposta registro: € 2.552,00

A tale importo vanno aggiunte le imposte ipotecarie e catastale (ciascuna ha un importo di € 50, quindi il totale è € 100).

Appartamento 2 – NUOVO

Condizioni: Nuovo
Mq: 100 commerciali.
Prezzo: € 405.000

Imposte:

Nel caso di una casa nuova, imposta di registro, catastale ed ipotecaria hanno un importo complessivo di € 200.

Tuttavia dovrai pagare l’IVA sul prezzo di acquisto.

IVA: € 405.000 X 4% = € 16.200,00

Una bella differenza rispetto all’usato!

ATTENZIONE! ⚠️

Spesso anche il prezzo di acquisto è maggiore, rispetto all’usato.

Verifica tu stesso durante la fase di ricerca della casa.

4 Vantaggi delle case da ristrutturare

Stai completando il quadro.

Abbiamo parlato di nuove costruzioni, ora è il turno delle vecchie (o fatiscenti) abitazioni.

Iniziamo con i “pro”.

#1: Spazi (in media) più ampi

Ripensa a cucine, camere da letto e soggiorni di molti appartamenti anni ’60 e ’70…

Spazio a volontà!

A volte c’era l’ingresso separato più il ripostiglio.

Alcuni vecchi soggiorni sono abbastanza grandi da poterli dividere, ricavandone un’altra camera (o studio).

In tema di dimensioni, il “vecchio” vince a mani basse.

#2: Imposte (in media) più basse

Hai già visto questo punto, quindi non mi dilungo.

#3: Buona personalizzazione

Con pazienza, risorse e condizioni adeguate puoi anche sventrare l’immobile per rifarlo completamente.

Ho assistito a queste ristrutturazioni, e il risultato finale ripaga gli sforzi dei proprietari.

Ecco un esempio (prima):

e a lavori conclusi (dopo):

Niente male!

#4: Agevolazioni fiscali

Per tutto il 2019 (mi auguro anche il 2020, 2021…) usufruisci del bonus ristrutturazioni e degli altri bonus (mobili, ecobonus…).

Per approfondire l’argomento DEVI guardarti il video che ho realizzato grazie a Massimo Allievi (commercialista dello Studio Allievi).

È il più visto d’Italia su questo tema (ci sarà un motivo, no?):

Se hai domande scrivi un commento sul video (lo trovi nel mio canale Youtube).

2 Svantaggi delle case da ristrutturare

Ed ora le noti dolenti.

#1: Più referenti

Una ristrutturazione media-grande prevede più referenti.

Quanti?

Tre…come minimo:

◼︎ tecnico (autorizzazioni, burocrazia…);
◼︎ titolare ditta;
◼︎ fornitore arredo;

In realtà saranno di più (…anche molti di più).

Il motivo?

Il tessuto imprenditoriale italiano è formato soprattutto da piccole realtà (partite iva), spesso ti rivolgerai ad artigiani e professionisti che “fanno solo il loro” (idraulico, elettricista, muratore…).

È un male?

No, ti dico come stanno le cose.

#2: Maggiore stress

Devi farti il mazzo.

Devi controllare quasi ogni giorno, chiedere spiegazioni quando hai dubbi, fare (molte) foto/video….

Non puoi “dimenticarti” del cantiere.

Fai sopralluoghi regolari, così affronterai immediatamente eventuali problemi.

In caso contrario – ne sono quasi certo – preparati a rogne e seccature.

Meglio ristrutturare o comprare il nuovo? Garanzie e rischi di entrambe le strade

Non è finita.

Vediamo garanzie a cui hai diritto e possibili incognite.

Garanzie per acquisto da impresa

L’impresa costruttrice deve rilasciare una fideiussione (bancaria o assicurativa) per le somme consegnate o da consegnare fino al rogito.

Deve inoltre stipulare una polizza decennale postuma (sei indenne per 10 anni).

Tale polizza copre:

◼︎ difetti strutturali;
◼︎ danneggiamento delle strutture;
◼︎ crollo parziale immobile;

Esiste una terza garanzia, riguardante vizi occulti e piccoli difetti (taciuti dal costruttore).

NOTA

È necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore, prima della stipula del contratto di vendita.

Il notaio non può procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento (oppure la cancellazione dell’ipoteca, quando manca l’accollo del mutuo).

L’acquirente ha il diritto di prelazione per l’acquisto all’asta, qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

ATTENZIONE! ⚠️

Per ottenere queste garanzie (tutele di cui al Decreto Legislativo 122/2005), il preliminare dev’essere stipulato dal notaio (anziché tramite scrittura privata).

Rischi dell’acquisto da impresa

Molti nuovi immobili vengono costruiti e venduti da società immobiliari costituite per un’unica operazione.

Una volta conclusa la compravendita la società viene chiusa, quindi non garantisce alcun servizio post-vendita.

Garanzie per lavori di ristrutturazione

In questo caso hai le garanzie previste nel contratto di appalto con l’impresa.

Denuncia vizi

Secondo l’articolo 1667 del Codice Civile, hai 60 giorni di tempo* per comunicare alla ditta eventuali vizi e/o difformità riscontrate durante i lavori o al termine delle opere.

* I 60 giorni partono dalla scoperta del vizio/difformità

Nella comunicazione devi inserire le tue richieste (si presume una riduzione del prezzo).

NOTA

Per la comunicazione utilizza una raccomanda R/R o la e-mail PEC (se ne hai una).

Riduzione del prezzo

I vizi e/o le difformità riscontrate prevedono una riduzione del prezzo (proporzionata al valore delle opere da eseguire).

Se non hai ancora saldato i lavori, puoi detrarre quell’importo dal saldo finale.

NOTA

L’impresa si rifiuta di rimediare al danno?

Hai 2 anni di tempo – dalla consegna dei lavori – per farle causa.

Tutto chiaro?

Casa Nuova VS Casa Vecchia: quale scegliere?

Procedi per step.

Innanzitutto: cosa offre il mercato della zona?

Dai un’occhiata agli annunci di privati ed agenzie….cosa potresti acquistare con il tuo budget?

Fatto questo – indispensabile per raccogliere un minimo di dati – metti nero su bianco le tue priorità.

A cosa non vuoi rinunciare?

Sei nella fase iniziale e devi chiarirti le idee.

Puoi anche visionare qualche immobile della zona…ma non esagerare.

Gironzolare a lungo tra le agenzie non ha molto senso.

Prima deicidi su quale strada investire tempo e denaro.

Se hai domande scrivi un commento: ti risponderò il prima possibile.

A proposito di agenzie ed agenti immobiliari: ringrazio Stefano Boscarato, agente immobiliare di Treviso che ha collaborato alla stesura di questa guida.

Sul blog di Stefano (www.stefanoboscarato.com ) trovi la guida su come vendere casa al maggior prezzo di mercato, più altre news su compravendita e mercato immobiliare.

Il “ragazzo” sa il fatto suo, quindi dai un’occhiata.

Ah, un’ultima cosa…

Restiamo in contatto!

Iscriviti al mio canale Youtube (trovi centinaia di video su ristrutturazioni e arredo di interni!).

A presto!
Lorenzo

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