Distanza tra edifici: la Sentenza della Corte di Cassazione

Il chiarimento della Cassazione: bisogna sempre rispettare la distanza di 10 metri tra pareti di edifici antistanti, anche se solo una delle pareti è finestrata

Bisogna sempre rispettare la distanza tra edifici (di 10 metri) anche nel caso in cui solo una delle pareti degli edifici antistanti è finestrata; questa la conclusione cui sono giunti i giudici di Cassazione con la sentenza n. 15178/2019 in merito ad un contenzioso sulle distanze tra vicini.

I fatti di causa

Il caso in esame riguarda il recupero di un sottotetto che, a detta del vicino, aveva portato alla realizzazione di un vero e proprio nuovo piano.

In particolare, il vicino denunciava la realizzazione di opere qualificate come “recupero abitativo di sottotetti” ai sensi della vigente legislazione regionale della Lombardia, ma che in realtà avevano comportato l’elevazione di un nuovo piano del preesistente fabbricato, dotato di pareti finestrate di rilevanti dimensioni.

Inoltre prosegue il ricorrente, l’opera in questione era posta a distanza dalle unità immobiliari ai piani terreno non conforme alle prescrizioni della norme edilizie locali (che recepiscono il disposto del 1444/1968 in tema di distanze tra pareti finestrate di edifici antistanti) e dello stesso codice civile (art. 873).

Il Tribunale, all’esito degli accertamenti tecnici, disponeva che non vi era ragione per ordinare la demolizione dell’intera porzione immobiliare realizzata a seguito del recupero abitativo del sottotetto; erano sufficienti quei minimi interventi (rastremazione di murature) necessari ad eliminare la violazione delle distanze fra due costruzioni.

Nel dettaglio, disponeva ai proprietari di:

ricondurre a distanze legali il loro intervento edilizio mediante rastremazione del muro laterale ad ovest posto delimitazione della scala per 8 cm., così da evitare la sovrapposizione delle murature degli edifici di causa nonché mediante rastremazione della riscontrata eccedenza della mura a nuova elevazione sul lato nord pari a 5,5 cm rispetto a quella originaria sottostante da effettuarsi con riferimento alla sola parete della scala (lato nord) e del parapetto del balcone. 

Avverso tale sentenza il ricorrente proponeva appello; la Corte di Appello di Milano lo respingeva e confermava integralmente la sentenza impugnata.

Secondo la Corte di Milano, considerato che la nuova costruzione in questione presentava un’irregolarità tanto modesta, la stessa poteva ricondursi a distanza regolare mediante rastrematura del muro così come suggerita dal CTU e prescritta dall’ordinanza conclusiva della fase sommaria non valendo la distanza prevista dal dm n. 1444 del 1968 per le nuove pareti finestrate nella parte in cui non siano antistanti e quindi non si sovrappongono alla parete del vicino.

Il ricorrente chiede, invece, la cassazione della sentenza.

La sentenza della Corte di Cassazione

La Cassazione premette che in forza dell’art. 9 del dm n. 1444/1968 si ha :

la distanza minima inderogabile di 10 metri tra le pareti finestrate e gli edifici antistanti è quella che tutti i Comuni sono tenuti ad osservare, ed il giudice è tenuto ad applicare tale disposizione anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali, dovendosi essa ritenere automaticamente inserita nel PRG al posto della norma illegittima. La norma, per la sua genesi e per la sua funzione igienico-sanitaria, costituisce quindi un principio assoluto ed inderogabile, che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze, sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei Comuni, in quanto deriva da una fonte normativa statale sovraordinata, sia infine sull’autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici che non sono nella disponibilità delle parti.

Ribaltando le precedenti sentenze, la Corte accoglie il ricorso: c’è stata violazione del dm 1444/1968.

Nel caso in esame, come in una precedente sentenza n. 20548/2017 della Corte di Cassazione, gli ermellini hanno spiegato che la distanza minima di 10 metri deve essere rispettata anche nel caso in cui una sola delle pareti che si fronteggiano è finestrata.

Non conta se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell’edificio preesistente essendo sufficiente, per l’applicazione di tale distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, anche se solo una parte di essa si trova a distanza minore da quella prescritta.

Di conseguenza, il rispetto della distanza minima imposto dalle richiamate prescrizione è obbligatorio anche per i tratti di parete che siano in parte prive di finestre (Cass. 20.6.2011, n. 13547; Cass. 28.8.1991, n. 9207).

Le novità dello Sblocca cantieri

La situazione potrebbe notevolmente complicarsi con l’approvazione definitiva del decreto Sblocca cantieri: Regioni e Province autonome potranno inserire deroghe al dm 1444/1968 in materia di limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati, e deroghe in materia di standard urbanistici.

I Comuni potranno, quindi, recepire queste norme all’interno dei propri strumenti urbanistici.

Bonifico ristrutturazione 2019

Bonifico ristrutturazione 2019

Come fare il Bonifico Parlante: ristrutturazioni edilizie, ecobonus, acquisto mobili?

A seguito di numerosi quesiti pervenuti dai nostri clienti e da molti utenti in rete, il nostro staff fiscale con questo articolo fornisce chiarimenti sull’iter da seguire per eseguire correttamente un bonifico ristrutturazione per le spese sostenute per una ristrutturazione edilizia il cosiddetto “bonifico parlante” (fonte).

Che cos’è un bonifico parlante? Quando è necessario farlo? E soprattutto come compilare un bonifico parlante al fine di non perdere le agevolazioni fiscali riconosciute al contribuente che ha sostenuto nel corso dell’anno delle spese per ristrutturare casa?

Eccovi un breve vademecum operativo con tutte le indicazioni per eseguire correttamente il pagamento dei costi oggetto di detrazione fiscale.

Per prima cosa, è bene precisare capire che cos’è un bonifico parlante. Esso rappresenta una particolare forma di pagamento bancario ben diversa dal bonifico ordinario poiché in esso sono specificate tutte le informazioni imposte dalla legge nei casi di pagamenti finalizzati ad ottenere detrazioni fiscali. In particolare, il bonifico parlante riporta le seguenti informazioni:

  • Ragione sociale e Codice Fiscale o Partita Iva del beneficiario;
  • Riferimenti normativi (che variano in funzione della tipologia di spesa sostenuta dal contribuente);
  • Causale di pagamento (numero e data della fattura che costituisce oggetto del pagamento);
  • Codice fiscale del fruitore della detrazione fiscale (ovvero il soggetto al quale è intestata il documento di spesa e, quindi, la fattura).

In secondo luogo, si tenga presente che l’esecuzione del bonifico c.d. parlante costituisce uno degli adempimenti necessari richiesti dalla normativa di riferimento per beneficiare delle detrazioni in caso di:

  • Ristrutturazioni Edilizie e Sisma Bonus;
  • Interventi di Risparmio Energetico (ECOBONUS);
  • Acquisto Mobili (BONUS MOBILI) in caso di ristrutturazione edilizia in corso.

COME FARE UN BONIFICO PARLANTE IN CASO DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

In presenza di lavori di ristrutturazione edilizia il bonifico c.d. parlante costituisce l’unico mezzo di pagamento idoneo riconosciuto dalla legge al fine di poter usufruire delle relative agevolazioni fiscali. In particolare, ai fini della corretta compilazione occorre riportare i seguenti dati:

  • Causale del versamento con indicazione di
  1. Numero e data della fattura
  2. Riferimento normativo di cui all’16-bis del D.P.R. 917/1986;
  3. Codice Fiscale del beneficiario del pagamento (ovvero, l’impresa che ha effettuato i lavori);
  4. Codice Fiscale del fruitore della detrazione (ovvero, il contribuente che sostiene la spesa e si porterà in detrazione l’importo in dichiarazione dei redditi).

bonifico ristrutturazione 2019

Si tenga in considerazione che:
Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere assolte con altre modalità.
Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

NOTA BENE:
Se l’ordinante del bonifico è una persona diversa da quella indicata nella disposizione di pagamento quale beneficiario della detrazione, in presenza di tutte le altre condizioni previste dalla norma, la detrazione deve essere fruita da quest’ultimo (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).

Vedi anche:

Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento

Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento

Lo sai che?
Spese di rifacimento e manutenzione: la divisione dei costi del balcone e del sottobalcone tra proprietario del piano di sopra, quello del piano di sotto e il condominio.

Quando si tratta di rifare i balconi del palazzo è spesso guerra tra i condomini. Questo perché la legge non è chiara su chi deve decidere se e quando intervenire e, di conseguenza, chi è tenuto a pagare le spese (il condominio o i singoli proprietari?). A fronte di questa lacuna normativa, però, la giurisprudenza è sempre stata molto chiara nell’affermare una regola generale che tiene conto del tipo di balcone (aggettante o incassato). Il problema si pone soprattutto per quelle parti del balcone soggette spesso a usura e deperimento per via degli agenti atmosferici (infiltrazioni di acqua piovana su tutti) come i frontalini e i sottobalconi. Di tanto parleremo in questo articolo tenendo conto di quanto è stato detto, di recente, dal tribunale di Catania in una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo a chi spetta il rifacimento dei sottobalconi

Indice

  1. Balconi aggettanti e incassati
  2. Spese balconi: cosa dice la legge?
  3. Balconi: quali spese sono a carico del condominio?
  4. Sottobalcone: a chi spettano le spese?
  5. Balconi e sottobalconi: di chi è la proprietà e chi paga le spese di manutenzione?

Balconi aggettanti e incassati

La differenza che normalmente si opera, quando si parla di spese di rifacimento dei balconi, è quella tra balconi aggettanti e incassati. Si tratta di due strutture diverse:
balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla linea della facciata e, quindi, finiscono anche per essere un prolungamento dell’immobile e, al contempo, una copertura per chi vive di sotto. Essi appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento [2];
balconi incassati sono invece quelli che restano all’interno della facciata dell’edificio, non sporgono al di fuori della linea perimetrale. La soletta dei balconi incassati costituisce un prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolge le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.
Quando si parla di sottobalconi ci si riferisce infine a quella parte del balcone che funge da copertura per il balcone inferiore. Il sottobalcone quindi si ha solo per i balconi aggettanti e non per quelli incassati.
Spese balconi: cosa dice la legge?
L’unica norma del codice civile [3] che regola la distribuzione delle spese del balcone stabilisce che: «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». Nell’espressione «volte, solai e soffitti» è compreso tutto quello che serve stabilmente a dividere orizzontalmente le due proprietà.
In buona sostanza, quando si tratta di sostenere la spesa di rifacimento del balcone aggettante, i costi vengono così distribuiti:
la copertura del pavimento è a carico del proprietario del piano superiore;
• le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone) sono invece a carico del proprietario del piano inferiore.
Quindi, quando si tratta di tali spese, il condominio non entra in alcun modo e non può imporre al proprietario dell’appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione; allo stesso modo, però, il costo non sarà spalmato sull’intero stabile ma viene diviso tra il condomino del piano superiore (proprietario del balcone) e quello del piano inferiore (cui il sottobalcone fa da copertura).

Balconi: quali spese sono a carico del condominio?

Diverso è il discorso per le parti del balcone che svolgono una funzione estetica e servono per abbellire la facciata dell’edificio. In questi casi, infatti, la Cassazione ha detto che [4]: parapetti, cornicione o marcapiano, frontalini e tutti gli altri elementi di decoro architettonico si inseriscono nel prospetto dell’edificio e hanno la finalità di abbellirlo. Pertanto le spese relative a tali parti gravano sul condominio intero, ripartite per millesimi; è quindi l’assemblea a decidere se e quando effettuare tali interventi.
Si tratta di oneri necessari a rendere gradevole l’edificio e di cui, pertanto, si devono fare carico tutti i proprietari per le rispettive quote. Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile nel quale insistono.

Sottobalcone: a chi spettano le spese?

Se dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal proprietario del piano di sotto che da tale copertura riceve l’ombra. L’assemblea dei condomini così come non può decidere sul rifacimento dei balconi, non può farlo neanche sulla manutenzione dei sottobalconi.

Balconi e sottobalconi: di chi è la proprietà e chi paga le spese di manutenzione?

Da quanto abbiamo appena detto, si può dire che, in linea generale, tutti i balconi aggettanti appartengono al proprietario dell’appartamento di cui essi sono un prolungamento. Le spese di manutenzione sono a suo carico e il condominio non ha a riguardo voce in capitolo. Solo le spese per la manutenzione del sottobalcone sono a carico del proprietario del piano inferiore.
Invece soggetti a un regime diverso sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni. Salvo «prova contraria».
Cos’è la «prova contraria»? Secondo il tribunale di Catania deve trattarsi necessariamente del regolamento di condominio (approvato all’unanimità) o degli atti di acquisto dell’appartamento. Secondo il tribunale di Palermo invece [5], a contare non sono solo le carte ma anche i comportamenti e la prassi interna al condominio, ossia quelle condotte tacite dalle quali è possibile desumere l’accettazione di una determinata situazione di fatto che riverbera i propri effetti anche sul piano giuridico. (fonte)

note
[1] Trib. Catania, sent. del 22.02.2018.
[2] Cass. sent. n. 13509/2012.
[3] Art. 1125 cod. civ.
[4] Cass. sent. n. 6624/2012 e n. 10209/2015.
[5] Trib. Palermo sent. del 17.04.2018.

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